【公募REITs市场面面观】新券首日破发，信披更为积极

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上周，产业园区板块新券上市首日便出现破发，一定程度上体现出投资者情绪处于低位。尽管市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。公募REITs基金管理人信披工作更加积极，存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据，整体表现出较强韧性。当前来看，市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素，市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显。管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极，为市场带来积极引导，同时投资者对于各类REITs政策也较为期待。基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算，建议关注市场不断调整下的估值优势品种，伺机而动。

市场回顾：公募REITs市场进一步下探，指数创新低。上周，中证REITs指数收于833.57点，周下跌2.61%，跑输主要股票和债券宽基指数。多数个券录得不同程度下跌，但不乏亮眼表现。具体来看，中信建投国家电投REIT、华夏华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT涨幅位居前三。6月30日，中金湖北科投光谷REIT上市，上市首日破发，全周收跌6.29%。从过去两年的历史数据来看，由于市场供不应求，大部分新券上市首日的表现较为亮眼。但近期市场整体表现低迷，投资者情绪处于低位，进而在一定程度上拖累了新券的二级市场表现。

政策梳理：公募REITs基金管理人信披工作更加积极，体现主动管理。6月29日，中信建投国家电投REIT发布《关于西门子事件最新进展及原始权益人增持进展公告》，一是致函上海电气风电集团股份有限公司确认基础设施项目公司所使用的SWT4.0-130机组的相关进展；二是披露原始权益人增持计划实施进展情况和后续安排；三是披露近期基础设施项目运营情况。7月1日，中金湖北科投光谷REIT发布《关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告》，原始权益人及其一致行动人拟择机实施增持计划，并更新了底层资产截至2023年5月底的经营情况。此外，7月3日东吴苏园产园REIT、国君东久产园REIT和国君临港产园REIT发布公告，主动披露底层资产2023年中期运营数据。

项目储备跟踪：根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6月26日-7月2日当周，上海地产有限公司发布招标信息，为其保障性租赁住房公募REIT选聘基金管理人。

公募REITs策略思考：上周，产业园区板块新券上市首日便出现破发，一定程度上体现出投资者情绪处于低位。尽管市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。公募REITs基金管理人信披工作更加积极，存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据，整体表现出较强韧性。当前来看，市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素，市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显。管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极，为市场带来积极引导，同时投资者对于各类REITs政策也较为期待。基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算，建议关注市场不断调整下的估值优势品种，伺机而动。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

市场回顾

公募REITs市场进一步下探，指数创新低。上周，中证REITs指数收于833.57点，周下跌2.61%，跑输主要股票和债券宽基指数。多数个券录得不同程度下跌，但不乏亮眼表现。具体来看，中信建投国家电投REIT、华夏华润有巢REIT和东吴苏园产业REIT涨幅位居前三，分别收涨1.30%、1.11%和0.97%。6月30日，中金湖北科投光谷REIT上市，上市首日破发，全周收跌6.29%。从过去两年的历史数据来看，由于市场供不应求，大部分新券上市首日的表现较为亮眼。但近期市场整体表现低迷，投资者情绪处于低位，进而在一定程度上拖累了新券的二级市场表现。市场交投方面，因新券上市，平均日度成交额和平均换手率均较前周读数显著提高。

政策梳理

公募REITs基金管理人信披工作更加积极，体现主动管理。6月29日，中信建投国家电投REIT发布《关于西门子事件最新进展及原始权益人增持进展公告》，一是致函上海电气风电集团股份有限公司确认基础设施项目公司所使用的SWT4.0-130机组的相关进展；二是披露原始权益人及其一致行动人增持计划实施进展情况和后续增持安排；三是披露近期基础设施项目运营情况。7月1日，中金湖北科投光谷REIT发布《关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告》，原始权益人及其一致行动人拟择机实施增持计划，并更新了底层资产截至2023年5月底的经营情况。此外，7月3日东吴苏园产园REIT、国君东久产园REIT和国君临港产园REIT发布公告，主动披露底层资产2023年中期运营数据。

各市政府强调推进当地基础设施REITs试点。6月27日，遵义市人民政府发布《遵义市扩大内需战略发展规划》，指出推进基础设施REITs试点；6月28日，青岛市人民政府举办“青岛市REITs政策宣讲培训会”，会议强调REITs对于盘活基础设施资产、促进存量资产和新增投资良性循环的重要作用；6月30日，河北证监局在“河北资本市场赋能产业集群百县行——走进衡水”专题活动中同样表示助力衡水在REITs数量上实现突破。

项目储备跟踪

潜在公募REITs项目招标情况：2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6月26日-7月2日当周，上海地产有限公司发布招标信息，为其保障性租赁住房公募REIT选聘基金管理人。

公募REITs策略思考

上周，产业园区板块新券上市首日便出现破发，一定程度上体现出投资者情绪处于低位。尽管市场仍然表现低迷，但其中不乏积极因素。公募REITs基金管理人信披工作更加积极，存量三只产业园区REITs披露底层资产2023年中期经营数据，整体表现出较强韧性。当前来看，市场的持续回调更多为交易因素而非基本面因素，市场持续磨底中底层资产价值进一步凸显。管理人对于底层资产经营业绩的披露更为积极，为市场带来积极引导，同时投资者对于各类REITs政策也较为期待。基于我们对存量公募REITs相关估值指标的测算，建议关注市场不断调整下的估值优势品种，伺机而动。

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

附录

重要声明：

本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。