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中报观察 | 中国信达曲折地产纾困路

[2022-09-01 02:03:02] 编辑:听雨潇潇 点击量:5
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!AMC在助力房企纾困过程中需经历盈利、资本“阵痛”,伴随着地产行业的低迷期到来,资产风险也不容忽视。观点网8月30日,中国信达资产管理股份有限公司召开2022年中期业绩投资者 .....

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中报观察 | 中国信达曲折地产纾困路

AMC在助力房企纾困过程中需经历盈利、资本“阵痛”,伴随着地产行业的低迷期到来,资产风险也不容忽视。

观点网8月30日,中国信达资产管理股份有限公司召开2022年中期业绩投资者会议。从集团角度来看,中国信达在不良资产板块的布局规模逐渐增长,但盈利能力大幅度下降值得预警。

具体来看,2022年上半年,中国信达实现收入总额412.58亿元,同比下降0.3%;年化平均股东权益回报率5.75%,年化平均总资产回报率0.64%;实现归属于公司股东的净利润45.08亿元,同比下降32.6%。

截至报告期末,中国信达同样公布其杠杆比率为6.1:1,核心一级资本充足率、一级资本充足率以及资本充足率分别为11.24%、15.94%、18.00%,该类指标基本与2021年同期保持一致,基本维持现阶段安全边际。

观点指数认为,AMC在助力房企纾困过程中需经历盈利、资本“阵痛”,伴随着地产行业的低迷期到来,资产风险也不容忽视。

不良资产业务规模增加,盈利能力受到冲击

据与会资本人士透露,在投资者会中管理层表示上半年坚持深耕不良资产主业,不断夯实不良资产,金融服务质效明显提升。但是,要注意到信达在不良债权资产的收入与公允价值方面经历了超过20%降幅,资产减值损失的计提也在大幅扩张。

具体来看,2022年1-6月,中国信达新增收购经营类不良债权资产261.57亿元,较上年同期增长20.3%,相关收购经营类不良资产净收益达到46.79亿元;在信托、租赁和资管产品领域,上半年新增收购非银行金融机构不良资产达到44.33亿元;在违约债券、法拍资产等领域,上半年新增投放违约债券业务38.9亿元。

中报观察 | 中国信达曲折地产纾困路数据来源:企业公告,观点指数整理

尽管不良资产经营作为信达的核心业务,也是收入的主要来源,但近期收入占比却呈现下降趋势,且盈利能力也呈现出不同程度的下滑。

观点指数发现,中国信达此次的利润下降主要由于不良资产业务相关的收入下降,以及相关成本与损失所导致。

现阶段,市场中的不良资产风险性逐渐递增,其实不仅仅是房企销售低迷所致。不良资产看似是蓝海,但具有复杂性和多样性。对于当前房企与中国信达为代表的AMC而言,存在矛盾。

前文提到,中国信达以债券投资为主,因为债权投资风险比股权投资风险要低很多。但债权投资收益很大程度取决于进场价格。尽管涉险房企的项目数量增长迅速,但当前整体不良资产项目的进场价格并不算“低廉”,投资风险依然存续。

中报观察 | 中国信达曲折地产纾困路数据来源:企业公告,观点指数整理

上述数据表明,中国信达在不良资产业务方面的盈利明显有所下降,地产行业的下行期并没有为资管公司带来巨大的收益,计量收入与市场估值的下降比例超过15%。不良债权资产公允价值变动由2021年上半年的82.73亿元下降24.8%至2022年上半年的62.23亿元。其中,收购经营类不良债权资产公允价值变动由2021年上半年的68.17亿元下降30.9%至2022年上半年的47.14亿元,分别占相应期间收入总额的16.5%及11.4%。

作为最核心的业务板块,此下降将直接损害盈利质量。

不良资产盈利能力下行更凸显在资产减值损失层面。上半年,不良债权资产占集团资产减值损失的75.5%。如此增长的不良资产减值损失也反映集团对于未来的市场同样存在担忧与不确定性。

纾困地产道路仍存危机,合作平台将成主流

事实上,不仅仅中国信达经历了盈利下行的压力,房企与资管公司之间的合作仍存续风险。

观点指数发现,随着市场对整个资管行业的预期与关注不断增加,地产项目将影响AMC的盈利能力和资本状况,AMC也因此会改变对房企的选择与支持方式。

面临不良资产风险的不仅仅是信达,中国华融同样暴露了类似的问题。

中国华融于8月16日公布盈利预警,总结了净利亏损的两大原因:资本市场持续波动带来的权益类金融资产公允价值变动,录得较大亏损;宏观经济和房地产行业下行带来的资产减值损失。

这与信达的“症状”高度相似,回归不良资产主业是监管对AMC的主要要求之一,但市场的严峻似乎超出了投资者们的预期。

自2021年9月份以来,监管多次发声鼓励支持AMC参与房地产行业的风险化解。五大AMC也相应进行债权融资与相应项目方签署战略合作。“债权+股权”、“金融+产业”的模式依然沿用,但是今年的环境因“保交楼”与“停贷潮”显得更加严峻。

观点指数认为,尽管当前政策在鼓励不良资产收购,但是国有AMC前期对房地产的风险资产敞口较大,“消化”过程并不会立即结束。截至2021年底,涉地产业务占到中国信达类贷款敞口的42%,预计2022下半年的资产减值损失将保持高位,甚至可能持续至2024年。

另一方面,市场同样给予不良资产较高的预期。

AMC的多种处置模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活等多方面降低AMC现有的对房企敞口的资产风险,帮助破产企业及投资方共赢。

观点指数同样发现,中国信达披露2022H1核心一级资本充足率为11.24%,虽然高于9%的最低监管要求,但缓冲空间有限。因此,信达后续势必会对地产项目有一定的选择性,将聚焦于具体项目,过往直接资金扶持整个集团的行为不会再次出现。

目前主流的方式是AMC+地方政府/国有房企成立合作平台,或者AMC接管+委托代建。因此,“平台”模式将逐步发展为主流,地方AMC的职能愈发凸显。

具有代表性的“平台”包括,河南当地AMC参与成立郑州纾困基金;华融与地方政府及当地国企共同纾困中南控股旗下项目;中国信达折价收购债权佳兆业广州悦伴湾项目;中信集团通过设立特殊目的财产权信托帮助佳兆业。

或许现阶段最有效的方式便是AMC与地方政府设立纾困基金。毕竟,市场最不希望的就是不良资产处置机构在收购过程中将自己变为“不良”。

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