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观点直击 | 林中:行业逐渐恢复,旭辉能够度过本轮调整(实录)

[2022-08-31 02:09:18] 编辑:旷兮若谷 点击量:60
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!市场是在触底到逐渐恢复的过程,所以信心很重要。观点网8月30日,旭辉控股集团披露2022年中期业绩,并召开业绩发布会。期内,旭辉控股确认收入297.2亿元,较2021年同期下跌18.3%;股 .....

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观点直击 | 林中:行业逐渐恢复,旭辉能够度过本轮调整

市场是在触底到逐渐恢复的过程,所以信心很重要。

观点网8月30日,旭辉控股集团披露2022年中期业绩,并召开业绩发布会。

期内,旭辉控股确认收入297.2亿元,较2021年同期下跌18.3%;股东权益应占核心净利润18.2亿元,同比下跌45.6%。

利润下滑是行业下行期房企所面临的共同困境,但作为行业示范性民企,旭辉仍保持较好的现金流状况,在手现金312亿元,经营性现金流持续为正,到今年底,境内外刚性债务为零。

在融资冰冻的上半年,旭辉仍然在境内外完成美元债发行、境内中票、境外可转债、境内公司债共四次直接融资,带来了46亿元流动性,加权融资成本降至4.9%。

中期业绩会上,旭辉董事局主席林中分享了他对于行业及企业经营的看法。

“今年中国房地产进入深度调整年,也是行业新旧模式转化的一年。”林中认为,房地产行业是一个永续行业,从高速增长的步调回到平稳健康常态化,从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向未来低负债、低风险、轻资产的新模式。

所以,他提及未来房企经营要遵循三个原则:一是尊重常识、敬畏规律、回归本质;二是严守财务底线和投资纪律;三是稳健均衡,更加关注利润和现金流。

他坦言,旭辉在去年年初亦没预料到如今的环境,但公司一贯谨慎,坚信能够度过本轮调整。

“我们要穿越周期、达到长期致胜的目的。”效益导向、轻重结合、产品第一、精益管理、现金流第一……穿越周期,林中说旭辉要拥抱二次创业。

现金流管窥

在行业爆发流动性风险的上半年,现金流安全程度尤为重要。对旭辉而言,追求效益也要平衡好风险和利润。

“把风险摆在第一位,利润第二,规模第三。”

观点新媒体获悉,旭辉上半年实现境内外多渠道融资。境外债方面,2022年1月额外发行规模1.5亿美元期限4.5年期绿色优先票据,票面利率4.45%;4月发行25.45亿港元境外可转债,票面利率为6.95%。

境内债方面,境内银行间市场首获50亿额度,3月完成首次10亿元中期票据发行,票面利率4.75%,发行期限:2+2年期;6月在证监会、交易所支持下成功发行公司债首次创设信用保护工具,发行规模5亿元,票面利率5.5%,发行期限为2+2年期。

另外,2022年3月,旭辉获得平安银行上海分行授予50亿元并购融资额度,获交通银行授予100亿元并购贷款授信额度。

据悉,旭辉近期在监管机构支持下,正在筹备中债增信、全额担保中票的发行。一位投资者转述,旭辉有望在9月中旬前完成大概15亿左右的发行。未来还会采取中期票据发行、国有银行流动性支持、在手商住项目出让,未来转长租退出国有基金收购出险合作方股权等方式补充公司流动性。

寒冬中现金为王。近期旭辉控股集团选择延续3亿美元永续债,并将分派率将由原来的5.375%调整为11.581%。

根据财报,旭辉控股净负债与股本比率有所提升,从2021年末的62.8%升至2022年中期的78.5%;负债资产比率从2021年末的26.4%升至2022年中期27.8%;净负债从去年末674.02亿元升至828.97亿元;在手现金则从去年末的467.1亿元减少至312.45亿元。

据上述投资者转述,旭辉控股执行董事、CFO杨欣在投资者会中回应,中期在手现金较去年有一定下降,是导致上半年净负债率有所增加的主要原因。

“一般从行业来看,受春节影响,行业一般上半年支多收少,下半年相对来说会收多支少。其次销售收入有所下滑,期内旭辉合同销售金额631.4亿元,较上年同期减少53.6%。”

而在手现金下降的原因:一是旭辉建安开支较去年同期增长26亿元;二是权益后有息负债减少71亿元;三是公司为了提升并表比,回购部分项目公司股权带来约30亿元现金支出。

杨欣对下半年旭辉在手现金恢复及净负债率下降有信心。

一方面,下半年旭辉境内外不存在刚性兑付的债务;另一方面则是销售复苏对在手现金提升的帮助。他预计,未来几个月旭辉平均销售能够维持约150亿元,对比上半年会有较大提升。

另外,除了正在着手的新一期15亿元中票发行,据悉旭辉亦在考量在明年上半年发行美元债,目前已经提前着手一些准备工作。

从财务纪律看,旭辉会持续压降净负债率。按照规划,希望中期净负债率能够降至50%,长期希望能够降至约30%。

多平台赋能

旭辉对行业仍抱有信心。

从销售上,林中分析,7、8月份天气异常炎热以及停工停贷潮引发客户信心不足,导致需求被暂时隐藏。

他相信,随着9、10月份气温恢复正常,以及各地不断推出鼓励购房政策,市场恐慌期会逐步消失,购房需求将被逐步释放,经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。

“传统的金九银十还会出现,9、10月份销售环比7、8月份应该是有20%、30%增长,但是成色可能不如市场很好的年份。”

林中认为,市场处于从谷底到逐渐恢复的过程。他从几方面分析,第一,对行业、经济、收入的信心,他相信疫情得到有效控制以后,会得到逐步的恢复;第二,相信有大部分城市可能会逐步取消限购、限贷、限售政策,扩大需求基数;第三,未来还会有一些降首付、降利息举措,亦会增加需求基数,提高客户的购买能力和支付能力。

数据显示,2022下半年,旭辉总可售货值超过2000亿元,其中一二线占比达到85%。而在土地获取上,上半年旭辉新增货值169亿元,其中一二线占比84%,预测利润率8-10%。

“下半年会注重新盘的推售节奏,特别关注现金流和利润,关注销售量和销售价格的平衡,主力项目包括苏州、武汉、南京、上海、北京、长沙、广州等。”在旭辉看来,从经营导向上看,效益和效率更重要,会根据市场情况动态调整销售目标,不会为了规模去牺牲利润。

值得关注的是,上半年,旭辉对组织结构进行调整,设立开发平台、商业平台、代建平台、职能平台四大平台,助力“同心圆”战略的落地。

据此前报道,第三个五年战略中,旭辉同心圆战略就是构筑一个“以开发为主业、一业为主、相关多元”的发展模式。

在做强核心主业之外,大力发展轻资产业务,包括商业运营、物业服务、城市服务、租赁住宅、保障住宅、旭辉建管、地产科技,实现未来业务的轻重结合,大力发展轻资产业务,提高经营性收入在总收入中的比重。

商业和代建逐渐成为旭辉的发力重点,多元化收入占比提升,也被认为是公司抵御行业周期的重要基石。

经过多年发展,旭辉商业已有一定规模,上半年总收入超过6.6个亿元,同比增长了69%,在营14座商业整体出租率超过92%。目前旭辉仍有16座商场待开业,下半年将新开的3座商业正在紧锣密鼓筹备中。

林中表示,旭辉商业会轻重并举,坚持两条腿走路。重资产坚持质量要大于数量的投资导向,投资优质商业资产,聚焦核心城市、深耕城市网格化布局。

轻资产则会优选一二线城市和旭辉商业已进驻的城市,重点拓展上海,主打中小体量商业项目。林中透露,今年12月,旭辉将在上海开业首个轻资产项目。

上半年,旭辉代建亦实现快速发展,新增29个项目,累计在管35个项目,累计在管面积超过700万平方米,可售货值超过448亿元,大部分都在一二线城市。

林中介绍,旭辉代建现在有商业代建、政府代建、资本代建、企业定制、管理咨询五种模式,还与地方城投、AMC、信托公司等合作,以及越来越多和政府在保交楼上展开合作,为政府代建一些烂尾楼。

其中,旭辉与AMC合作主要是并购一些出险企业项目,包括与旭辉有合作的项目。对于这些项目,旭辉知根知底,对债务、成本造价很清楚,能够精准预测项目可销售价格。

对其他项目的收购,旭辉认为有几个标准:一是要有非常合适的有吸引力的价格;二是债务清晰,尤其是或有负债;三是相关的疑难杂症问题能得到解决。“这种机遇可遇不可求,我们会牢牢把握住,也会和AMC合作,一起推动这类项目的收并购。”

以下为2022年中期旭辉控股业绩会实录:

现场提问:管理层怎么看待当前整体的房地产市场形势?预计什么时候会有一个比较好的恢复?对于当前市场整体的应对策略是怎么样的?

林中:我认为7、8月份天气过度异常,特别炎热,以及停工停贷潮引发客户信心不足,需求被暂时隐藏。随着9、10月份气温恢复正常,以及更多各地不断推出的鼓励购房政策,市场恐慌期会逐步地消失,购房需求将被逐步地释放,经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。

传统金九银十还会出现,我相信9、10月份销售环比7、8月份应该有20%、30%增长,但是成色可能不如市场很好的年份。

从目前来看,我认为市场是在触底到逐渐恢复的过程,所以信心很重要。第一,对行业的信心、对经济的信心、对收入的信息。我相信政府未来还会持续推出这些政策,在疫情得到有效控制以后,这些信心会得到逐步恢复。

第二,我相信有大部分城市可能会逐步取消限购、限贷、限售的政策,使这个市场回归正常,以扩大需求的基数。

第三,从监管部门得到的消息,未来还会有一些降首付、降利息的政策,我相信这些举措会增加需求的基数,会提高客户的购买能力和支付能力。

所以我相信会逐步地恢复。

现场提问:今年以来,包括旭辉在内很多优质房企的境内外债券都出现了比较明显的波动,公司如何看待?会在债券市场上采取哪些应对措施?

林中:债券市场波动是在整个行业波动的背景下,资本市场的一个正常反应。我相信随着房地产市场稳定,随着政府纾困项目资金不断推出,行业正在逐步地向好,债券市场出现的一些不合理价格也会逐步得到修复。

从旭辉应对策略来看:第一,我们要坚持公开透明,向资本市场介绍好我们的经营和发展。其实企业没怎么变,企业还是这个企业,经营发展是健康的,负债是有能力偿付的。旭辉到目前为止没有一笔负债违约,没有一笔利息延期支付,这是我们企业能做的。

同时,我们可能能腾出一些有限资金在市场上回购一些债券,但是这个资金量不会太多,因为企业还是要把钱留着去发展业务。

因为我们不是一个券商,资金是要拿来为股东创造价值的,是要更好地去发展业务的,未来能给股东产生更大的价值、有更多的盈利,所以旭辉还是会把业务发展放在最重要位置上。

但是在波动的时候,我们有余钱也会在市场上持续做债券回购,旭辉有信心能100%回购到期的所有债券。

现场提问:旭辉代建具体是如何切入参与保交楼和不良资产的盘活的?这个市场规模有多大?目前是否有其他代建企业切入?在新的赛道上,旭辉的核心竞争力主要有哪些?

陈东彪:旭辉在制定三五战略时提出了围绕主业的同心圆战略。

对代建行业来说,与我们原来的主业相比,除了没有重资产投入,其他的管理基本上雷同。所以在旭辉现有能力下,一定要更大地拓展代建。特别是今年行业形势发生了巨大变化,代建行业的机会越来越多,我们有AMC资产包、政府代建平台的项目等。

在这样的前提下,旭辉通过今年上半年的努力,获取了29个项目。

这个行业的规模还是非常大的,从2010年-2020年行业刚刚起步时,每年都有20%以上的增长。据测算,2021年到2025年每年还会有23%的复合增长。到了2025年,整个市场会有2亿代建面积,有300亿的收入,这是一个非常巨大的市场。

当然,这么大的市场,特别是行业在这样的前提下,我相信优秀的企业都会有所涉及、都会进入。但旭辉的竞争力在哪里?

首先是我们的品牌优势,通过20多年的努力,我们在行业里取得了良好的口碑,委托方愿意把代建项目交给你。

第二,我们有优秀的团队;第三,我们有多业务整合的能力。住宅开发是旭辉的主业,但同时也涉及商业开发、办公楼开发、长租公寓等。所以旭辉有综合解题能力、全面解决方案能力;第四,旭辉现成的、良好的、完整的、性价比高的供应链体系,可以直接运用到代建项目上。

最后,旭辉血液当中有合作基因,合作文化非常好,我们会换位思考,会考虑合作方的诉求。

我在内部和团队经常说,我们要把以前甲方的心态转成乙方的心态:一是要有东家的思维,也就是说要站在委托方的角度来看问题。二是要有管家的身份,什么事情都要去管,但是决策上,我们是委托方。三是必须要有专家的能力,给委托方带来更大的价值。最后,要有长工的心态,也就是说要有良好的服务能力。

现场提问:现在有多家合作方已经违约或者面临高违约的风险,合营联营模式有一定压力,管理层如何研判这类风险?在当前AMC和地方政府还没有大规模纾困成功的情况下,公司如何化解合作项目的风险?

林中:第一,2022年中期,我们非并表权益后负债为159亿,较2021年年末204.4亿大幅度下降,下降了22%。

其实我们合作方风险敞口是在下降的。

第二,合作风险得到了有效控制。因为旭辉合作经验丰富,对合作方进行主动分类管理,主要合作方为主流稳健的国企、民企和外资开发商,比如恒基等,实现优势互补。

旭辉成立至今,我们还是要坚持量入为出、把握底线的财务纪律,在合作项目上不做超额担保和兜底,这是规避合作风险的最重要基础,旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。

经过我们的排查,涉及到债务违约的合作方项目总量可控,这个比重在旭辉总项目比例里为个位数。此外,企业主体出险和项目出险并不等同。有些企业可能集团违约了,但是合作项目均处于正常销售过程,平均去化率超过45%。

旭辉权益后的货值也有200亿,占总未售货值的比例也是在个位数。未来可以持续通过销售实现和贡献现金流,补充项目开发资金。而且这些项目已基本度过了资金投入的峰值,尚有预售监管账户账超过50亿,完全可以覆盖下半年的主要事项开支,确保工程的正常推进。

即使按最极端情况来考虑,下半年支付敞口预计只有5点几个亿,处于公司可负担范围内。

最后,总体看过去一年多的时间,旭辉对合作方主动分类管理,并通过预售监管、合作归编等方式,确保总体合作风险敞口可控,而且正在不断地下降,不会影响公司的正常经营。

新增加的项目合作方主要是地方国企和战略伙伴为主,合作方影响在逐步减少。

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