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地产政策|“房票”的潜力

[2022-06-20 08:46:41] 编辑:海阔天空 点击量:19
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!信阳、许昌、鄂州等地政府近期发布“房票”政策,绍兴在6月初政府新闻发布会提到了“房票”政策。结合央视网、人民网等媒体报道,其他一些城市也在探索“房票”政策。▍稳增 .....

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信阳、许昌、鄂州等地政府近期发布“房票”政策,绍兴在6月初政府新闻发布会提到了“房票”政策。结合央视网、人民网等媒体报道,其他一些城市也在探索“房票”政策。

▍稳增长政策预计将继续加码,地产因城施策不断推进。

后疫情时代经济逐步企稳,5月各项经济数据环比4月均有所改善,但是稳增长压力仍然较大,预计后续逆周期政策将继续加码。6月15日国家统计局新闻发言人付凌晖表示,“房地产的产业链比较长,对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳,相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现”。目前地产数据虽较4月有所改善,但是5月销售面积单月同比仍为-32%,房地产开发投资单月同比为-8%,地产支持政策的出台仍十分必要。4月底政治局会议强调“支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”,5月央行降低全国首套房贷款利率下限,同时5年期以上LPR报价下调15bp,地产托底态度十分明确。我们认为,未来地产政策仍将继续出台,或更多以地方政府因城施策为主,其形式将更加灵活、精准。

▍房票是征收房屋过程中货币化安置和购置商品房挂钩的一种跨期结算模式探索。

在传统的征地环节,既存在货币化安置,也存在实物安置。在选择货币化安置的前提之下,又有货币安置的主流模式,和房票安置的特殊模式。各地房票的规定略有不同,但一般来说,如果被征收人选择房票安置,就意味着既放弃房屋产权调换,也不领取现金,而是以一种未来可以用于购房的结算凭证,在一定的期限内,抵扣购房价款。各地一般会设置奖励金额,即选择房票的居民,其抵扣房款的规模,一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。另外,一些地方对房票的使用期限是有约束的。在开发企业取得房票之后,再向政府申请结算。

▍房票模式如果推广,可能有助于因城施策,推动房地产产业链复苏。

相比传统的拆迁补偿模式,包括棚改货币化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降了,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。由于房票的存在,政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后,以相应对价支付给开发企业,政府现金流出的时间明显推迟了。对开发企业来说,领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人,市场销售热度可能有所提升。对被拆迁者来说,由于房票金额一般要大于货币补偿金额,其买房的实际负担下降,也取得了实惠。对全社会来说,房票模式可能加速推进旧改和棚改,释放居民自住和改善性住房需求,拉动房地产开发投资。而且,由于房票是限区域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不会造成一线城市房价上涨。

▍风险因素:

房票模式的不确定性。不过,如果居民整体对购房置业缺乏信心,则即便给予优惠,居民也可能会选择现金补偿。比较热销的项目应该偏好收回现金而为使用房票设置各种阻碍,相对滞销的项目,有房票的消费者又不愿意选,故而尽可能加速房票结算兑付,可能是需要配合考虑的。房票虽然延迟了地方的支付,盘活了现金流,但却也增加了地方的拆迁补偿总代价。更重要的是,房票政策目前仅在少数城市推行,其如何和全国的住房差别化信贷等政策对接,是否可以在更广阔的区域范围适用,仍明显有不确定性。

▍房票模式可能具备潜力,对房地产产业链不宜过分悲观。

我们认为,当前房地产政策的关键在于,能否找到一个可以因城施策,满足各方需要,不至于刺激核心城市房价上涨,又可以切实推动低线城市销售复苏的手段,正如2015年时棚改货币化的推广一样。虽然当前我国住房的整体存量规模并不低,但老旧房屋数量不小,居民提升居住品质的需求远未得到满足,且短期稳增长的压力之下,房票模式确实具备进一步探索和推广的可能性。我们认为,不宜对房地产产业链过于悲观,在诸多政策配合之下,市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。

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