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成见 | 戚金兴的话

[2022-06-08 02:42:23] 编辑:知始见终 点击量:17
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。戚金兴多次提到“幸运”一词,称滨江度过这一轮危机的两个因素在于核心竞争力和运气。观点网 .....

炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

戚金兴多次提到“幸运”一词,称滨江度过这一轮危机的两个因素在于核心竞争力和运气。

观点网 如今回头看,无论是喊出“黑铁时代”的万科,还是谦虚表示“努力做到1%- 2%净利润水平”就不错的滨江,都活下来了。

并且过得还不错。

若细细比较上述两家房企,万科“大而稳”,滨江则是“小而美”。

虽然,受计提存货跌价准备余额达61.8亿元等影响,万科2021年归母净利润出现罕见腰斩,期内实现营收4528亿元,归母净利润225.2亿元,同比增幅分别为8.80%、-45.7%。

但令投资者安心的可能在于,在这风雨飘摇阶段,万科那趴在账面上的1493.5亿元持有现金,以及长期处于行业低位的29.7%净负债率。

与之相比,滨江的财务安全垫虽弱于万科,但年报更令投资者欢欣。

同期年报显示,滨江集团营业收入379.76亿元,同比增长32.8%;归母净利润30.27亿元,同比增长30.06%,这一净利润受投资物业按成本入账,减少了利润2.98亿元。

6月6日下午,滨江集团于杭州召开2021年年度股东大会。戚金兴自信重申:“未来的5-10年是滨江最好的时期,也是本人综合能力最强的时期,一方面我们要做好企业,另一方面要培养好团队,带好接班人。”

他说,2028年之前,高管团队都不会退休。

而这,也给了二代更多成长历练的时间。据悉,这也是戚金兴之子戚加奇首次现身股东会,数日前,他刚被委任为滨江服务非执董及董事会策略委员会委员,任期三年。

在众多二代逐步走向台前的这几年,戚加奇是低调的。2021年11月起,他担任中国人寿富兰克林资产管理有限公司基金经理,在此之前,他曾担任该公司宏观策略师,及任教于一所世界顶尖的公立研究型大学。

纵观整场股东会,戚金兴多次提到“幸运”一词,称滨江度过这一轮危机的两个因素在于核心竞争力和运气。

无疑,滨江的核心竞争力在于深耕具备持续稳定购房需求城市的品牌与成本优势。作为区域龙头房企,滨江具有强有力的地缘优势。一方面,对市场的深入了解能够保持轻盈的组织架构;稳定的市场占有率令其在拓取客源、供应商合作等方面具有先天优势,从而提高效能,降低成本。

但运气往往难得且玄学。

“去年很幸运,没有去绍兴和宁波外围拿地,幸运躲过了这次的下跌;临安项目也很幸运,在行情的高点清盘;富阳的项目卖了80%,本金已经回来了,未来无论卖出多少都是纯利润了。”

“幸运”或许是自谦,没有说出来的,可能是彼时高热度夺地下对项目研判能力。

当然,戚金兴也提及到了目前两个亏损的项目,一个是舟山市项目,滨江持股11%,另一个是桐乡项目,售价由1.6万元跌至1.3万元。

不过,他坦承:“滨江最差的项目,对很多地产商来说其实都是还不错的项目。毕竟降价就可以卖出的,能够回笼资金。”

在目前137个项目中,除去这两个项目,滨江3-5个能够做到保本,130个项目预计盈利。滨江的目标是在2019-2028年,累计达到销售额1.5万亿元,权益销售额8000亿元,6%-8%净利润,净利润500亿元。

从拿地情况来看,2021年,滨江集团新增项目公司新增土地储备项目38个,累计新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元,平均楼面价为1.51万元/平方米,新增土储货值权益比例56.6%。

在这其中,18个项目位于杭州,计容建筑面积占比39%,较2020年降低35.63pct,按总价款计算占比58.4%,较2020年降低18.93pct。同时,浙江省内的投资对应提升,该区域全年获取项目17个,计容建筑面积占比53.32%,较2020年提升36.73pct,按总价款计算占比32.67%,较2020年提升18.83pct。

滨江表示,公司在土地储备上,会在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。

今年,滨江仍在巩固于杭州的优势地位。在今年4月杭州首轮集中供地竞拍中,滨江豪掷184亿元拿下11宗地,总计容建面约128万平方米,滨江执行总裁朱立东曾在接受媒体采访时表示,这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多,如果运营正常,利润能够超过10个点,大部分企业大概在8-12个点左右浮动。

有券商测算,滨江这一轮所获地块的利润空间高于2021年。考虑公建影响,2021年前三轮及2022年首轮集中供地获取项目的每平方米房地价差分别为13949元、12536元、15108元及17578元,平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%及55%。

参考滨江平均拿地价格及销售限价,中泰证券预计11个项目总的可售货值为393亿元,项目层面净利润53亿元,项目层面归属母公司权益净利润36亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%,比2021年获取项目约提高4pct。

再加上帮助出险阳光城接手的浙江永康项目,滨江今年的拿地金额远远高于其他民营企业。

“今年之所以拿地多,是因为销售回款多,并不是靠贷款拿地。”据悉,股东会上,戚金兴透露,滨江集团今年净回款已经有205亿元,实际拿地95亿元。

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